¿La casa de tus sueños es un inmueble “apto crédito”?

Ciudad de México a 24 de octubre de 2024. ¿Una casa, un departamento o una vivienda de descanso? Una vez que se cuenta con el crédito hipotecario, el siguiente paso es seleccionar el inmueble que se quiere comprar y, aunque esto parece lo más sencillo, existen desafíos que es importante conocer. Las instituciones financieras, además de analizar tu perfil como cliente, solicitan que el inmueble a adquirir cumpla con ciertas características para ser reconocido como apto crédito.

Un inmueble apto crédito es aquel que se evaluó y aprobó por una entidad financiera (banco o institución hipotecaria) para ser adquirido a través de un crédito hipotecario. En términos simples,  es una propiedad que cumple con los criterios legales, estructurales y económicos necesarios para que un banco otorgue financiamiento sobre ella. 

Si desconocías este término, Yave, empresa mexicana que ofrece créditos hipotecarios de manera 100% digital, te presenta una guía de 5 puntos para saber si la casa o el departamento de tus sueños es “apto crédito”.

1. Planos y títulos de propiedad en orden: Esto implica que la propiedad no debe estar sujeta a ningún tipo de restricción legal, como embargos, donaciones, sucesiones o hipotecas anteriores. 
2. Uso habitacional del inmueble: La propiedad debe estar destinada a uso habitacional. Si incluye un local comercial, es posible que no sea considerada apta. Algunos terrenos con uso de suelo mixto pueden ser aceptados como garantía, pero esto dependerá de las políticas de la institución financiera.
3. Inmueble en buen estado: Una tasación no sólo se enfoca en calcular el valor del inmueble según sus dimensiones, también toma en cuenta factores como su estado de conservación, su ubicación y otras características relevantes. Se evalúa no sólo la unidad, sino el edificio en el caso que sea un departamento. Esto incluye: cantidad de unidades, el promedio mensual de expensas, el estado de mantenimiento general de las áreas comunes, si tiene ascensor, la cantidad de pisos, si hay estacionamiento y de qué tipo es.
4. Edad de la propiedad no mayor a 20 años: Las entidades financieras suelen exigir que la vida útil remanente del inmueble sea al menos 1.5 veces la duración del crédito o que su edad aparente no exceda los 20 años.  Aunque es difícil calcular con precisión la vida útil restante de un inmueble, su estado actual y el mantenimiento que ha recibido juegan un papel fundamental en esta estimación.
5. Inmuebles en lote propio: Si el terreno cuenta con una sola escritura, pero contiene múltiples construcciones, o si es compartido por varias personas en copropiedad, puede generar complicaciones. Además, es fundamental que la propiedad no esté en obra gris.

¿Qué pasa con las viviendas nuevas? 

En caso de que la vivienda que deseas sea nueva, debes presentar a la institución que otorga el crédito ciertos requisitos como: documentos legales en regla, servicios básicos, una tasación profesional para verificar el valor de la vivienda, estándares de calidad en la construcción establecidos por los organismos de control y, en algunos casos, los desarrolladores deben de estar registrados ante alguna institución que certifique que el inmueble construido es apto para ser financiado con crédito.

“Cada institución financiera tiene requisitos específicos. Por ejemplo, el Infonavit demanda que la fachada del inmueble esté completamente terminada, mientras que Fovissste no otorga financiamiento si las calles cercanas son de terracería. Asimismo, las propiedades catalogadas como históricas o artísticas por el INAH o INBA no suelen ser aceptadas para crédito” señala Bernardo Silva, CEO de Yave.

Sin duda, elegir la propiedad adecuada tras la aprobación de un crédito hipotecario es un paso crucial en el proceso de compra de un hogar. Asegurarse de que el inmueble cumpla con los criterios de “apto crédito” facilitará la obtención del financiamiento y ayudará a evitar contratiempos legales y financieros en el futuro. 

¿Y si no es apto crédito?

En caso de que el inmueble de interés no cumpla con los requisitos, existen varias opciones. Puedes negociar con el propietario para solucionar los problemas, como regularizar documentación o realizar las reparaciones necesarias. También se puede optar por buscar otras propiedades que ya estén certificadas como aptas para crédito.